Места необщего пользования

Автор: Максим Букин

Причина подобного казуса — разница в представлениях о том, что такое элитное жилье, которая отражается и на ценах: стоимость «элитного» квадратного метра на московском рынке колеблется от $1 тыс. до $10 тыс.
По данным агентства недвижимости Penny Lane Realty, из ежегодно возводимого в Москве жилья только около 3% (то есть около 85—90 тыс. кв. м) может быть отнесено к категории действительно элитного. Всего же из тысяч столичных домов лишь 150 могут претендовать сегодня на это гордое звание.
Те продавцы и риэлтеры, для которых реализация подобного жилья не является профильным направлением, исходят не из качественных характеристик дома, а из цены квадратного метра в нем и считают элитным все то, что предлагается по цене в $1,5—2 тыс. за метр. Сразу оговоримся: подобные предложения не являются предметом данной статьи.
А вот узкоспециализированные в этом секторе компании, такие как Kalinka-Realty, Penny Lane Realty и пр., называют элитными только те объекты, которые одновременно удовлетворяют двум десяткам требований. Понятно, что придумать критерии не сложно, гораздо труднее им соответствовать. По сути, интересен не сам «список» требований, предъявляемый покупателями или продавцами к жилью класса «люкс», а то, как он, список, меняется в зависимости от требований рынка.
Место — красит

Первым критерием, по которому можно оценить истинный уровень объекта, по-прежнему является его местоположение.
Геннадий Стерник, директор по стратегическому планированию агентства экспертиз инвестиционных проектов (Российская ассоциация риэлтеров):«Элитный дом может стоять только в центре, на западе или юго-западе столицы. На сегодняшний день самые «лакомые» для застройщиков дорогого жилья места — это сектор между Остоженкой и Пречистенской набережной, переулки Арбата, Замоскворечье».
Светлана Пучкова, эксперт отдела элитного жилья агентства МИАН:«Остоженка как самый «лакомый» участок для элитной застройки продержится еще года три-четыре, затем свободное место для строительства здесь закончится и в столице появится, по сути, первый полностью элитный квартал. За это время стоимость новых «остоженских» метров будет увеличиваться в среднем в 1,5—2 раза в год. Так, если в прошлом году потолок цен здесь был $5—6 тыс., то сегодня — $10 тыс.».
Отметим, правда, что последняя цифра — это стоимость элиты внутри элиты, то есть местных пентхаусов.
Среди относительно новых мест для элитной застройки, которые придут (и уже приходят) в дополнение к Остоженке, можно назвать район между Остоженкой и Арбатом, а также между Новым Арбатом и Тверской.
Почетное второе место в списке элитных критериев занимает экология. Что и понятно: дворец с видом на свалку на «элитку» никак не тянет. Вот только найти дом, удовлетворяющий одновременно двум критериям — сносной экологии и местоположению — оказывается непросто. Данные об экологических условиях Москвы показывают, что среди наиболее благополучных — районы в радиусе 2—4 километров от парков «Сокольники» и «Лосиный Остров», Матвеевское, а также зеленые оазисы районов Троице-Лыково, Ясенево, Строгино, Щукино, Кунцево, Крылатское.
Соответствующее уровню дома окружение — еще одно требование к элитному жилью. Привлекательные, на первый взгляд, участки земли часто соседствуют с типовой, ничем не примечательной застройкой. Подобное соседство, к сожалению, выводит из списка действительно элитных районов такие, как Кутузовский проспект и Фрунзенская набережная, где периодически возникают проекты высокого уровня. При этом квартиры даже в самом суперэлитном доме в окружении стандартных новостроек будут стоить дешевле, чем на той же Остоженке («критерий места» стоит дороже всех прочих).
С бассейном, фонтаном и садом?

«Бессменный» критерий элитного жилья — уровень его комфорта. Последнее время дома класса «люкс» сдаются в эксплуатацию с минимальным набором «благ»: собственная котельная, «трехжильный» водопровод (горячая, холодная, питьевая), подземный гараж с одним-двумя машиноместами под каждую квартиру — вот пожалуй, и все. Скромненько и со вкусом.
Дело в том, что отделка, которой раньше любили козырять некоторые продавцы, а также установка кондиционера или форма дверного проема — процесс сугубо интимный, и покупатели предпочитают доделывать жилье сами, по собственному, а не дизайнерскому вкусу.
Ушли в прошлое и «новорусские» элементы инфраструктуры: например, если еще недавно бассейн в доме считался залогом элитности здания, то сейчас становится ясно, что он только увеличивает цену квадратного метра и ежемесячную квартплату, а для жизни не так уж необходим. К тому же если это элитный дом, то предполагается, что рядом существует соответствующее окружение — тот же фитнес-клуб лучше иметь поблизости, а не в самом доме, где его содержание ложится на плечи (то есть на карманы) жильцов.
Среди домов, продающихся без подобных «довесков», — проекты «Капитал-групп»: «Поселок художников», комплекс «Тимирязевский», «Соколиное гнездо»; здесь отсутствие «новорусских» прелестей выгодно сказывается на цене — $900—1000 за кв. м.
Впрочем, для покупателей, предпочитающих приобрести квартиру в придачу с рестораном, клубом-караоке, косметическим салоном и бассейном с подогревом (и платить за это), тоже есть свой товар — например, строящийся на проспекте Вернадского, 90 дом «Корона» или остатки квартир в комплексе «Камелот» (Комсомольский проспект, 30 «а») с полным набором упомянутой инфраструктуры.
Следующий признак элитности, который постепенно выходит из моды, — чрезмерные размеры квартиры. В прошлое ушли те времена, когда в качестве «элитных» за несомненно «элитные» же суммы предлагались здания с огромными (свыше 300 кв. м) апартаментами. Сегодня суперразмер квартиры уже не является жестким и обязательным условием при определении ее высокого класса. Среднестатистическая площадь современного элитного жилья — 150 «квадратов».
Хочешь, я убью соседей?

Наличие приличных соседей по дому — еще один признак его элитности. Конечно, хорошо, когда соседей нет вообще, но если это «зло» неизбежно, стоит обратиться к тому застройщику, который учитывает пожелания жильцов по дому. Иногда в частных разговорах застройщики и продавцы признаются, что клиентов проверяет собственный отдел безопасности. Понятное дело, что подобные вопросы можно решить при помощи денег и декларация о полном фейс-контроле — больше реклама, но обычно солидные фирмы стараются не допускать слишком явных «криминальных хвостов».
Больше всего соответствуют двум последним критериям (число квартир и приличные соседи) так называемые клубные дома. Квартир в каждом таком доме не более 20, их владельцы обычно дружат семьями, а площади самих квартир бывают до 500 кв. м. Для клубных домов обязательно наличие внутридомовой инфраструктуры (например, небольшого ресторанчика только для жильцов дома и их гостей или мини-фитнеса — в малоквартирных домах этого обычно нет). Пяти-семиэтажный кирпичный дом в Замоскворечье (Большая Полянка, 61), может служить примером такой новостройки (здесь предусмотрено 30 квартир площадью 115—280 кв. м каждая, средняя цена «квадрата» — $4,5 тыс.).
Большие перспективы риэлтеры предсказывают строящемуся клубному комплексу на Б. Ордынке, 16. Он рассчитан на 18 семей. В квартирах площадью от 90 до 290 кв. м предусмотрены террасы и камины. А на верхних этажах — одноуровневые пентхаусы с панорамным видом на старую Москву. Предположительная цена здешнего «квадрата» — от $5 тыс.
Среди проектов, реализация которых только началась, наиболее интересен 8-квартирный клубный дом, который возникнет на ул. Косыгина (в той ее части, что ближе к Мосфильмовской улице). Площадь квартир здесь составит 120—300 кв. м (4 квартиры уже нашли своих покупателей). Предполагается, что цена квадратного метра здесь будет максимальной для рынка — около $10 тыс.
Вообще, улица Косыгина может стать новым «хитом» рынка элитного жилья — ведь здесь разместились построенные в начале 60-х особняки членов Политбюро, к которым в конце 80-х добавился персональный коттедж Михаила Горбачева, расположившийся напротив гостиницы «Спутник». Кроме столь лестного соседства жителям будущего дома обеспечен роскошный вид из окон — такой же, что открывается со смотровой площадки Воробьевых гор.
Вечный камень преткновения в споре за звание «элитки» — число квартир в таком доме. По мнению экспертов агентства Penny Lane Realty, в зависимости от квартирности дома, который «ведет» та или иная риэлтерская фирма, «элитная» норма колеблется от 20 до 40 квартир. Еще «элитнее», когда число квартир на одной лестничной площадке не больше двух.
А совсем недавно были выставлены на продажу два особняка, рассчитанных на проживание всего одной семьи в каждом доме (дома предлагает группа компаний «КРТ»). Это своего рода прецедент — собственная усадьба в центре города. Первый объект — реконструкция купеческого дома XVIII века площадью в 905 кв. м и стоимостью в $3,5 млн. А второй — новенький особняк площадью 532 кв. м и стоимостью $1,9 млн. Дома расположены на смежных участках во 2-м Кадышевском пер., 14. Вопреки моде дома сдаются под чистовую отделку, а вот дизайн помещений и оформление интерьера — забота и дело вкуса будущих владельцев. Из уже имеющихся на рынке аналогичных проектов можно назвать «Палаты Муравьевых» — комплекс из 17 таунхаусов на Остоженке (каждый дом площадью от 265 кв. м до 420 кв. м).
Особенности национальной элиты

Понятно, что соблюсти все критерии на одном отдельно взятом «квадратном метре» практически невозможно. Между собой риэлтеры пользуются условными классификациями (заимствованными из западной практики), присваивая категорию элитности (люкс, А, В и пр.) в зависимости от набора признаков. Однако табличка «люкс» на двери особняка сама по себе не прибавит ему стоимости, и если покупатель откажется платить $6 тыс. за «люксовый» метр, табличку быстренько заменят на менее пафосную.
Такова, например, «продажная» судьба дома по адресу: Старомонетный пер., 18 (группа компаний «КРТ»), цена квадратного метра в котором, вздутая за счет гипертрофированной и никому не нужной инфраструктуры, упала с $6 тыс. (максимум) до $5 тыс.
Подобные не совсем удачные проекты будут дешеветь и впредь, несмотря на то, что продавцы любыми способами пытаются держать цену, вплоть до создания искусственного дефицита: многие квартиры в «неудачно-элитном» доме объявляются проданными, хотя «живых» жильцов в них никто никогда не видел. Собственно, жестко поставленной цели: «Умри, но продай все квартиры!» — у продавцов элитного жилья и нет. По оценкам риэлтеров, при продажах «элитки» по $1,5 тыс. за кв. м достаточно реализовать порядка 30% товара, чтобы окупить проект. Но такая «метода» не может работать вечно — покупатель становится все изощреннее, и продавцы рискуют недобрать на свои квазиэлитные метры нужное для их окупаемости число клиентов.
В общем, по оценкам аналитиков, стоимость метра на неудачную (или скоропостижно ставшую таковой) «элитку» поползли вниз — минус 10% по отношению к уровню прошлого года. И такая тенденция сохранится до конца года.
Судьба же удачных проектов будет более чем успешной, несмотря на заоблачные цены. По оценкам аналитиков агентства недвижимости МИАН, за последний год расценки на наиболее ликвидные проекты выросли в среднем в два раза. Так, например, стоимость «квадрата» в одном из самых популярных среди элитных новостроек доме по адресу: ул. Б. Полянка, 61 выросла за год с $2,5—3 тыс. до $4—5 тыс.
Подобные проекты будут дорожать и дальше. Прогнозируемый рост цен до конца года, по данным Penny Lane Realty, — 25—30%. Определяющий фактор в данном случае — дефицит площадок для строительства жилья высшей категории (Замоскворечье, Остоженка и пр.).

Оригинал